ZARZĄD PRZYMUSOWY


Przyczyny ustanowienia oraz uprawnienia zarządcy przymusowego we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawą złożenia wniosku o ustanowienie zarządcy sądowego jest sytuacja, w której zarząd nie został wybrany lub wybrany zarząd nie wypełnia nałożonych na niego przez ustawy lub uchwały wspólnoty obowiązków i zarządza nieruchomością wspólną w sposób naruszający zasady prawidłowej gospodarki.

Ponadto, jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Ustawa o własności lokali art. 26, art. 20 oraz art. 22 realizuje zasadę wspomagania woli właścicieli, która ma na celu rozstrzygnięcie sytuacji konfliktowych lub zapobieganie nieprawidłowościom w sprawowaniu zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali z żądaniem ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd wystąpić może każdy właściciel lokalu. Prawo takie przysługuje również dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, gdyż ma on ze względu na przysługujące mu niewyodrębnione jeszcze lokale, takie same prawa i obowiązki względem nieruchomości wspólnej, jakie mają właściciele nieruchomości lokalowych. Wystąpienie zaś z żądaniem ustanowienia zarządcy przymusowego bezpośrednio dotyczy praw i obowiązków właścicieli lokali nieruchomości wspólnej.

Sąd ustanawia zarządcę przymusowego nieruchomości wspólnej w trybie postępowania nieprocesowego. Wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym, w którego okręgu położona jest nieruchomość wspólna. Udział w postępowaniu wziąć może każdy zainteresowany w sprawie, a więc właściciele lokali, właściciel lokali niewyodrębnionych, członkowie zarządu, jak również zarządca nieruchomości, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.