Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa art.6 ustawy o własności lokali, który stanowi, że obejmuje ona ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Tworzą ją zatem zarówno właściciele lokali wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych.

Ustawa o własności lokali dzieli wspólnoty mieszkaniowe pod kątem ich zarządu na „małe” i „duże”. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy KC i KPC dotyczące własności. Właściciele lokali we wspólnotach „dużych” są zobowiązani dokonać wyboru zarządu. Zarząd może być wybrany spośród właścicieli lokali lub osób z zewnątrz.

Aby wspólnota mogła funkcjonować zgodnie z literą prawa, należy dokonać pewnych formalności, a więc:

• zwołać zebranie i podjąć uchwałę, iż od tej pory zastosowanie do niej będą miały przepisy ustawy o własności lokali,
• podjąć uchwałę o wyborze Zarządu Wspólnoty,
• podjąć uchwałę w przedmiocie wyboru zarządcy z zewnątrz lub powierzenie zarządzania wybranemu Zarządowi Wspólnoty,
• zgłosić do wojewódzkiego urzędu statystycznego wniosek o nadanie numeru REGON,
• założyć nowo powstałej wspólnocie konta w banku,
• zgłosić do urzędu skarbowego wniosek o nadanie numeru identyfikacji podatków.

Zarządzanie nieruchomością wspólną można powierzyć osobie prawnej lub osobie fizycznej w drodze wyboru przez właścicieli najkorzystniejszej oferty na zarządzanie nieruchomością wspólną.